2024年4月、相続登記がついに「義務」になりました。
これまで、期限のなかった名義変更の手続きに、「相続を知った日から3年以内」 という期限が設けられ、違反すると10万円以下の過料の対象となります。
さらに、この義務化は過去の相続にもさかのぼって適用されます。
「昔のことだから自分には関係ない」では、もう済まないのです。
千葉県内でも、親や祖父母から受け継いだまま、名義変更が済んでいない不動産を抱えている方は多くいらっしゃいます。
この記事では、「名義変更をしないと起きる3つのリスク」と、「実際の手続きの流れ」を解説します。
ぜひ最後までお読みいただき、参考にしてみてください。
相続登記（名義変更）とは？
相続登記（名義変更）とは、亡くなった方（被相続人）が持っていた土地や建物の名義を、引き継ぐ相続人の名義に変更する手続きのことです。
その不動産（土地・建物）がある場所を管轄する法務局（登記所）
「郵送」や、自宅のパソコンから申請できる「オンライン申請」を利用することも可能
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本など
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産を引き継ぐ人の住民票の写し
（※申請書に住民票コードを記載すれば省略可能な場合もあり） - 遺言書 または 遺産分割協議書
- 登記申請書
- 登録免許税（収入印紙で納める）
戸籍の収集は、亡くなった方の出生までさかのぼる必要があるため、転籍や改製が重なると10通以上になるケースも珍しくありません。
「どこに請求すればいいかわからない」「集めているうちに数ヶ月経ってしまった」というご相談はよくいただきます。
書類集めの段階でつまずいてしまったら、一人で抱え込まずにまずは、お気軽にご相談ください。
相続登記義務化で何が変わったのか？【2024年4月施行】
- 改正前：義務なし（任意）
- 改正後：相続を知った日から3年以内に登記義務
違反した場合：10万円以下の過料
これまで、実家などの不動産（土地や建物）を相続した際の名義変更（相続登記）には期限がなく、極端に言えば放置していても法律違反にはなりませんでした。
しかし、繰り返しになりますが、法改正により、令和6年（2024年）4月1日からは名義変更が「義務」になりました。
また、家族間の話し合い（遺産分割）による相続だけでなく、遺言書によって不動産をもらった場合（遺贈）の登記も義務化の対象です。
この義務化は、令和6年4月1日より後に発生した新しい相続だけではなく、過去の相続であっても、現在まだ名義変更がされずに放置されている不動産は「すべて義務化の対象」となります。
「昔のことだから自分には関係ない」では済まなくなっています。
名義変更（相続登記）しないと起きる3つのリスク
名義変更（相続登記）をしないと、どのようなリスクがあるのでしょうか。
主なリスク3つについて、詳しく解説します。
リスク① 過料（罰則）を受ける可能性
先ほどもお伝えしましたが、不動産を相続したこと（かつ、自分が所有権を取得したこと）を知った日から3年以内に名義変更の手続きを行わないと、10万円以下の「過料：罰金のような金銭的なペナルティ）」の対象となります。
期限を過ぎたからといって、ある日突然10万円を引き落とされるわけではありませんが、法務局の担当者が「名義変更をしていないこと」を把握した場合、まずは「相当の期間内に手続きをしてください」というお知らせ（催告）が届きます。
このお知らせすらも無視して手続きをしなかった場合に、裁判所に通知され、過料が科されることになります。
しかし、やむを得ない事情があり、期限内に手続きができない「正当な理由」があると認められれば、過料の対象にはなりません。
リスク② 「売りたい」「貸したい」ができない
家や土地を売るためには、大前提として「自分がその不動産の持ち主（所有者）であること」を買主に証明できなければなりません。
貸す時も同様です。
その一番の証明書になるのが、法務局で管理されている「登記簿（名義）」です。
相続登記をしておらず、名義が亡くなった親（あるいは祖父母）のままになっていると、以下のような問題が起きて「売れない」「貸せない」状態になります。
- 不動産屋が取り合ってくれない
- 買主への名義変更ができない
まず売却の場合、依頼された不動産会社は名義が故人のままの物件を積極的に扱いたがりません。
売り出しても契約まで持っていけないリスクが高く、時間と手間をかけにくいからです。
「売りたい」と思っても、市場に出る前の段階で止まってしまいます。
仮に売り出せたとしても、今度は買主側の問題があります。
名義が「あなた」ではなく「見ず知らずの亡くなった方」になっていたとしたら、「この人は本当にこの家を売る権利があるの？」「後から他の親族が出てきて揉めない？」と不安になり、大金を払って契約しようとはしません。
賃貸に出す場合も同様です。
入居希望者が現れても、名義が故人のままでは賃貸借契約書に正式な貸主として署名できません。
管理会社も名義が不明確な物件の管理を引き受けにくく、やはり話が前に進まないケースがほとんどです。
リスク③ 相続人が増えて手続きが複雑化する
名義変更（相続登記）をしないまま何十年も放置していると、いざ手続きをしようとした時に「相続人が多すぎて、全く話がまとまらない」という事態に陥る危険があります。
例えば、親が亡くなった直後であれば、「あなたとご兄弟」の数人だけで話し合えば済むはずでした。
しかし、手続きを放置している間にご兄弟が亡くなってしまうと、その兄弟の「配偶者や子供（甥や姪）」が新たな相続人として権利を引き継ぎます。
さらに時間が経つと、そのまた子供…と権利がどんどん枝分かれしていき、結果として顔も名前も知らない遠い親戚が何十人も関わってくる事態になってきます。
そのため、名義変更を行うために必要な遺産分割協議も「その時点での相続人全員」で行わなければならず、全員から実印ももらう必要が出てきます。
こうなってしまうと、話し合いがまとまらず「紛争」に発展してしまい、膨大な時間やお金がかかってしまうケースも少なくありません。
千葉での相続登記 実際の手続きの流れ
- 【ステップ①】必要な書類（戸籍など）を集める
- 【ステップ②】遺産の分け方を話し合い、書類にする
- 【ステップ③】登記申請書を作り、税金を準備する
- 【ステップ④】千葉地方法務局（管轄の窓口）へ提出する
- 【ステップ⑤】手続き完了・書類の受け取り
手続き全体は、大きく5つのステップで進みます。
イメージしやすいよう、一般的な「家族で話し合って決める（遺産分割協議）」ケースを例に解説します。
【ステップ①】必要な書類（戸籍など）を集める
まずは、亡くなった方と相続人の関係を証明するために、市区町村の役所で戸籍等の書類を集めます。
- 亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等
- 亡くなった方の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書など
【ステップ②】遺産の分け方を話し合い、書類にする
遺言書がない場合は、相続人全員で「誰が千葉の不動産を引き継ぐか」を話し合います。（遺産分割協議）
合意した内容を「遺産分割協議書」という書面にまとめ、相続人全員の実印を押します。
ただし、遺言書がある場合は、遺産分割協議は必要ありません。
代わりに「遺言書」そのものを、名義変更の理由を証明する書類（登記原因証明情報）として法務局へ提出します。
提出する遺言書が、公証役場で作成した「公正証書遺言」や、法務局の保管制度を利用した「自筆証書遺言」であれば、そのまま提出して手続きに使えます。
しかし、亡くなった方の自宅などから見つかった自筆の遺言書（保管制度を利用していないもの）や秘密証書遺言などの場合は、法務局へ提出する前に、必ず家庭裁判所で「検認（けんにん）」という手続きを受け、「検認済証明書」をつけてもらう必要があります。
【ステップ③】申請書を作り、税金を準備する
法務局へ提出する「登記申請書」を作成します。
- 法務局のホームページからテンプレート（ひな形）をダウンロードして作成
- 不動産の固定資産税評価額をもとに「登録免許税（手続きにかかる税金）」を計算し、収入印紙等で納める準備をする
【ステップ④】千葉地方法務局（管轄の窓口）へ提出する
集めた書類と作成した申請書をまとめて、不動産の所在地を管轄する千葉地方法務局に提出します。
千葉県内には、千葉地方法務局の本局（千葉市）のほか、船橋支局、市川出張所、柏支局など、複数の窓口があります。
必ず、「その不動産がある市区町村」を管轄している窓口を調べて提出してください。
窓口への持参だけでなく、郵送、オンライン申請での提出も可能です。
＞＞千葉地方法務局一覧はこちら（平日 午前９時００分から午後５時００分まで）
【ステップ⑤】手続き完了・書類の受け取り
法務局で審査が行われ、無事に名義変更が完了すると、「登記完了証」やパスワードが書かれた「登記識別情報通知書（昔の権利証にあたるもの）」が交付されます。
窓口に受け取りに行くか、申請時に郵送希望を出しておけば自宅に郵送してもらえます。
これで全ての手続きは完了です！
相続登記 費用の目安
- 登録免許税：不動産の固定資産税評価額（課税価格）の0.4%
- 書類の取得費用：数百円〜数千円程度（戸籍謄本、住民票の除票、印鑑証明書など）
例えば、評価額が2,000万円の実家（土地・建物）の場合、登録免許税は8万円です。
評価額は、毎年市区町村から届く「固定資産税課税明細書」などで確認できます。
また、評価額が100万円以下の「土地」については、一定の条件を満たすと登録免許税が「免税」になる特例（租税特別措置法第84条の2の2）がありますので、うまく活用すれば、税金の負担を大きく減らすことができます。
書類代に関しましては、ご家族の状況（さかのぼる戸籍の量）によって異なりますが、一般的には数千円程度に収まります。
上記は「自分で行う場合」の費用です。
もし、平日に役所や法務局へ行く時間がなく、戸籍集めから申請まですべてを司法書士等の専門家に依頼する場合は、上記の税金・実費に加えて「専門家への報酬」が別途必要になります。（具体的な報酬額は事務所や手続きの複雑さによって異なります）
自分で相続登記の手続きはできるのか？
初心者の方でもスムーズに進めやすい、「自分で相続登記ができる可能性が高い5つのケース」を分かりやすく解説します。
1.家族間で一切揉め事がない（話し合いが円満）
これが、一番重要かつ絶対条件です。
「誰が実家を継ぐか」「誰が預金を相続するか」について、相続人全員の意見が一致しており、快く「遺産分割協議書」に実印を押してもらえる関係性であれば、手続きのハードルはぐっと下がります。
逆に、少しでも揉め事（法的紛争）になりそうな場合は、ご自身で解決しようとせず弁護士に相談することがおすすめです。
2.相続人の数が少なく、全員とすぐに連絡が取れる
例えば、「親が亡くなり、相続人は母と自分たち兄弟2人だけ」といったシンプルなケースです。
相続人が少ないということは、集めなければならない戸籍謄本の量も少なく済み、書類に署名・押印をもらう手間も最小限で済みます。
逆に、長年放置していて遠い親戚が何十人も関わってくるようなケースでは、専門家のサポートなしでは、相続登記することは非常に困難になります。
3.有効な「遺言書」がある、または「法定相続分」どおりに分ける
亡くなった方が、公証役場で作成したような「きちんとした遺言書」を残してくれていた場合、家族での話し合い（遺産分割協議書の作成や全員の実印の収集）を省略して手続きを進めることができます。
4.「相続税」の申告が不要（基礎控除額の範囲内）
実家や預金などの遺産総額が、相続税の「基礎控除額（税金がかからない枠）」に収まっており、相続税の申告そのものが不要なケースです。
ただし、相続税が発生し、税金を安くするための「小規模宅地等の特例」などを利用したい場合は、計算や申告書作成が非常に複雑になるため、税理士のサポートを受けるのが一般的かつ安全です。
5.平日の日中に動ける、またはパソコン作業に抵抗がない
役所や法務局の窓口は平日の日中のみ開いています。
そのため、平日に休みが取れる方はご自身で手続きが進めやすいでしょう。
また、平日に時間が取れなくても、ご自身でパソコンを使って「郵送」や「オンライン申請」を利用することに抵抗がなければ、自宅にいながら手続きを完了させることも十分に可能です。
専門家に依頼すべきケース
自分でできるケースとは反対に、「専門家に頼まなければ解決が難しい複雑なケース」も明確に存在します。
「専門家に依頼すべき具体的なケース」を5つ解説します。
1. 家族間で話し合いがまとまらない（揉めている）
「誰が実家を継ぐか」や「遺言書の内容は有効か、遺産の範囲はどうなるか」などで相続人間に争いがある場合です。
話し合いがまとまらなければ、名義変更は進められません。
このような法的トラブルになっている事案では、他の相続人との交渉を代理できる「弁護士」のサポートが必要となってきます。
2. 相続人が多数、または面識のない親戚がいる
過去の相続を長年放置した結果、次の相続が重なり、関係する相続人がかなりの大人数になってしまった場合です。
国（法務省）の基準でも、戸籍の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する状態は、手続きが非常に困難なケースとして認められています。
この場合、複雑な戸籍の読み解きや収集作業のプロである「司法書士」や「行政書士」に依頼することをおすすめします。
3. ご自身が病気の場合や、平日に時間が全く取れない場合
相続するご自身が重い病気にかかっているなど、身体的に手続きを進めるのが難しい場合も、無理をせずに専門家に頼ることをおすすめします。
また、役所や法務局が開いている平日の日中に全く動けない方も、専門家（代理人）に依頼して戸籍集めや登記申請をすべて代行してもらうのも確実な方法です。
4. 相続税の申告が必要な場合
「自分が手続きできるケース」でもお伝えしましたが、遺産総額が「基礎控除額」を超え、相続税が発生する場合は、税理士のサポートを受けることをおすすめします。
特に、実家の評価額を大きく下げられる「小規模宅地等の特例」を利用して税金を安くしたい場合は、専門的な計算や期限内の申告が必要になるため、「税理士」のサポートが強く推奨されます。
5. 手続きが面倒・難しそうと感じる場合
「自分でもできるとわかっていても、正直面倒くさい」「難しそうだから、誰かにお願いしたい」
このように考えている方もいらっしゃるかと思います。
そういった場合は、専門家に頼んでしまうことがおすすめです。。
相続登記の手続きでは、戸籍の収集ひとつとっても、亡くなった方の出生までさかのぼって複数の市区町村に請求する必要があり、人によってはこれが膨大となり、非常に大変な場合があります。
仕事や育児、家事と並行しながら、慣れない書類を調べて集めて、法務局のルールに沿って申請書を作成する。それだけで数ヶ月かかってしまうケースも珍しくありません。
また、法務局に提出した書類に不備があった場合、担当者から連絡が入り、修正や追加書類の提出のために再度対応が必要になることも非常に多いです。
専門家に依頼すれば、戸籍の収集から申請書の作成、法務局への提出まで一括して任せることができます。
「自分には難しそう」「そんな時間がない」という方は、ぜひ専門家を頼ってみてください。
当事務所でも、相続手続きに必要な「戸籍の収集」や「相続人調査」、「遺産分割協議書の作成」などをサポートしております。
「手続きが面倒で後回しにしている」という方は、お気軽にご相談ください！
専門家に依頼する場合は誰に頼むべきか？
| 内容 | 相談先 |
|---|---|
| 相続登記 | 司法書士 |
| 紛争・トラブル解決 | 弁護士 |
| 相続税の申告 | 税理士 |
| 書類収集・遺産分割協議書 | 行政書士 |
相続の手続きは、状況によって頼るべき専門家が異なります。
自分のケースに合わせて適切な専門家を選びましょう。
登記の専門家
法務局への登記申請を代理の依頼ができ、面倒な戸籍集めや、手続に便利な「法定相続情報一覧図」の取得等も丸ごと任せることができます
法律・紛争解決の専門家
「誰が実家を継ぐかで揉めている」「遺言書の内容に争いがある」場合に依頼します。他の相続人との交渉や、裁判所での法的なトラブル解決を代理して行える唯一の専門家です。（※登記の申請を依頼することも可能です。）
税金の専門家
「相続税の申告が必要な場合」に依頼します。遺産総額が非課税の枠（基礎控除額）を超えそうな場合や、実家の評価額を下げる「小規模宅地等の特例」を利用したい場合は、正確な計算と税務署への申告をお任せした方が安心です。
書類作成の専門家
家族間に争いはなく、手続きをスムーズに進めたい」というご家庭にとって、頼れる相続の窓口です。遺産分割協議書・相続関係図の作成から、銀行預金の解約、自動車の名義変更まで、煩雑な手続きをまとめて依頼できます。登記申請が必要な場合は、司法書士にお繋ぎすることも可能です。
相続した家の名義変更をしないとどうなる？義務化で千葉でも問われる3つのリスク まとめ
あなた自身にリスクが及びます
- リスク① 過料（罰則）を受ける可能性
- リスク② 「売りたい」「貸したい」ができない
- リスク③ 相続人が増えて手続きが複雑化する
2024年4月の義務化により、「昔の相続だから関係ない」とは言えない時代になりました。
過去の相続であっても、現在も名義変更が済んでいない不動産はすべて義務化の対象です。
「何から始めればいいかわからない」という段階からでも、ぜひ、お気軽にご相談ください！
戸籍の収集・相続人調査・遺産分割協議書の作成など、相続手続きに必要な書類作成を丁寧にサポートいたします。
気になることがあれば、まずは一度ご連絡ください。 2026年9月頃開業予定です。
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