【千葉】相続した実家を売るか貸すか迷ったら読む記事｜現役宅建士が判断基準を解説

千葉の実家を相続したとき、多くの方が最初に直面するのが「売るべきか、貸すべきか、このままにしておくべきか」という三択の迷いです。

「親が住んでいた家だからこそ、簡単には決断できない…。」

そう感じるのは自然なことです。

そして、一番多いのが「とりあえず空き家のまま、何もしていない」というケース。

実は、この「とりあえず」こそが、最もリスクが高く、危険な状態なんです。

この記事では、

• 売る・貸す・維持するを判断するための具体的な基準
• 空き家の放置リスク
• 千葉特有の需給事情や地域ごとの傾向など、千葉だからこそ押さえておきたい事情

上記について、わかりやすく解説しています。

実家をどうするか迷っている方は、まずは「どう判断するか」だけでも整理してみましょう。

まずは、相続した実家の「現在の状況」を把握する

「売るべきか、貸すべきか、このままにしておくべきか」を決める前に、まずは「相続した空き家の現在の状況」を把握しておくことが重要です。

この状況確認をしないと、実際に売ることも貸すこともできません。

順を追って確認してみましょう。

相続登記は完了しているか

実家を相続した後、売却などを検討するにあたって、まずは「実家の名義が亡くなった親から相続人へと変更されているか（相続登記が完了しているか）」を必ず確認しましょう。

これまでは、固定資産税さえ払っていれば見逃されてきましたが、空き家や所有者不明土地の問題を解決するため、法改正で令和6年（2024年）4月1日より相続登記が義務化されました。

また、相続登記をしていない不動産は、不動産会社も取り扱いしません。

上記の理由などから、相続登記が未了の不動産は、実質上「売ること」「貸すこと」ができません。

また、売却した際に税負担を大幅に軽くできる「空き家の3,000万円特別控除」の特例ですが、特例の申請自体は未登記でも遺産分割協議書があれば可能です。

しかし、最終的に売却を成立させるには相続登記が必須となるため、結果として登記をしていないと特例の恩恵を受けることはできません。

相続登記は、必要書類（亡くなった方の戸籍謄本や住民票、印鑑証明書、不動産の固定資産評価証明書など）や遺産分割協議書などを揃えて法務局に登記申請することで完了できます。

手続きが複雑で手間がかかりますので、専門家である司法書士に依頼することもおすすめです。

相続人全員の合意は取れているか

実家を複数の相続人（兄弟姉妹など）で相続した場合、「売る」にしても「貸す」にしても、まずは、相続人全員による話し合い（遺産分割協議）を行い、「全員の合意（遺産分割協議書の作成）」を得ることが大前提となります。

そのため、所有者全員の完全な同意と実印、印鑑証明書が必要など、単独で行う場合より時間と手間が非常にかかります。

また、貸し出した場合にも、屋根が壊れた等のトラブル時にも誰が責任を持って対応するのかも曖昧になり、入居者に対して迷惑になってしまう事態にもなりかねません。

このように、共有名義の場合は、単独相続に比べてトラブルの発生リスクが非常に高くなります。

そのため、実家が共有になっている、もしくは相続人間で意見が対立する可能性がある場合には、

• 親が元気なうちに話し合っておく
• 相続発生後すぐに専門家（司法書士や不動産会社など）を交えて話し合いをする
• 客観的な査定額や維持費のシミュレーションをし、冷静な遺産分割協議を行う

このように対策することによって「放置空き家」となる最悪の事態を防ぐことが可能となります。

建物の登記と現況のズレ

船橋市内の昭和40年代〜50年代に建てられた戸建て（特に新高根、飯山満、二和、滝不動などのエリアに多い古い分譲地）では、「確認申請を通していない、登記もしていない増築」が存在している場合があります。

こういった物件は、「登記簿」と「現況」が一致していないということになります。

こういった物件を売却する場合で買主が住宅ローンを利用する場合、土地家屋調査士に依頼して「建物表題部変更登記」を行う必要があります。

これをしないと売買契約が成立しません。

また、賃貸の場合も注意が必要です。

放課後デイサービスや障害福祉事業者などが古い戸建を借りる際、登記簿上の情報（床面積・用途・増築の有無など）と実際の建物が一致していないと、行政への申請が通らず「事業所として使用不可」と判断されることがあります。

せっかく借り手が見つかっても、登記の不備が原因で契約を逃してしまうといった場面を、実務の中で実際に見てきています。

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そして、相談者に意外と多いのが「固定資産税の通知が来ているから登記はある」と思い込んでいるケースです。

役所は、ドローンや航空写真、現地調査で「建物が存在すれば」登記の有無に関わらず、固定資産税を課税します。

そのため、「課税台帳には載っているが、法務局には登記がない（全部未登記）」という建物が存在しているのです。

未登記のままでは、行政書士が「遺産分割協議書」を作っても、法務局で相続登記（所有権移転）ができません。

その際も、土地家屋調査士に「建物表題登記」をしてもらう必要があります。

売却と賃貸、それぞれの特徴を比較する

親から相続した実家。将来どう活用するか迷った際、「売却と賃貸、結局どちらが得なのか？」と考えがちですが、最適な選択は「自分は何を重視するか」によって大きく変わります。

まずは、売却と賃貸のそれぞれの特徴を比較してみましょう。

比較項目	売却	賃貸
最大メリット	まとまった現金の入手 将来の管理責任から解放	資産として残る 継続的な家賃収入
維持管理の手間	なし	あり
固定資産税	なし	継続
税制の優遇	空き家特例	なし
建物の劣化リスク	なし	賃借人が住むため緩和
社会貢献度	新たな土地・住宅の供給	住宅確保要配慮者などの住まい提供として地域社会に貢献

売却のメリット・デメリット

メリット	デメリット
管理リスク・行政からの罰則からの解放 まとまった現金が手に入る 譲渡所得の税負担を大幅軽減できる 相続人間でシンプルに清算できる	売ったら取り戻しはできない 相場より安くなる可能性もあり 譲渡所得税を支払う可能性もあり 特例を受けるには手間と期限がある

売却の最大のメリットは、「実家を手放すことで管理の重圧から解放され、税制優遇を受けながらまとまった現金を得られること」です。

一方で、デメリットとしては、「売却後に取り戻しはできない」「空き家特例を受けるには手間と期限があること」です。

そして、3,000万円特別控除を受けるには、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」と期限があり、それまでに売却を完了させる必要があるなど、要件がけっこう厳しいです。

実家をどうするか迷ったまま放置してこの期限を過ぎてしまうと、売却時に多額の税金がかかる可能性があるため、早めの決断と行動が求められます。

賃貸のメリット・デメリット

メリット	デメリット
毎月の収入、所有権を残せる 実家への思い入れを保持 公的支援（補助金など）を活用できる 社会貢献ができる	リフォーム等の初期費用がかかる 将来にわたり修繕や管理の手間・責任が伴う 家賃滞納や孤独死などのリスクがある 地域や物件により入居付けの難易度に大きな差がある

賃貸の最大のメリットは、「実家を資産として残しつつ、継続的な収入を得られること」です。

一方で、デメリットとしては、固定資産税の支払いや管理負担が継続的に発生することです。

賃貸経営していくには、空室リスクや残地物処理などの不安要素もありますが、現在では保証会社のサービスも充実しており、オーナーさんの負担は以前よりも軽減してきています。

そして、住宅要配慮者や放課後デイサービス、高齢者デイサービスなどの支援事業者でも古い戸建住宅は需要が拡大しています。

また、若いカップルでも、狭い賃貸アパートより駐車場もあるリノベーションされた戸建を選択する方も千葉ではけっこういらっしゃいます。

「実家を維持しつつ、家賃収入を得られて社会貢献もできれば」という方は、賃貸運営もぜひ視野に入れてみてください。

千葉で売却を選ぶべきケース

では、どういった場合に売却を選択するべきなのでしょうか。

築古・駅遠・再建築不可の物件

古い戸建物件は需要があるといっても、地域や修繕の有無、設備の状況によって入居者を探す難易度はかなり変わってきます。

千葉県の内陸部・房総エリアは、急激な人口減少と高齢化が進んでおり、賃貸物件を好む「若年層」「単身者」「転勤族」がほとんどいないため、借り手が見つけづらいのが現状です。

また、エリアによりますが、賃料も低く設定されているため、リフォーム費用の回収が難しく、利益がなかなか出ない事態にも陥りかねません。

こういった理由から、立地によって賃貸が向かない場合もあるということは心に留めておきましょう。

相続人が複数・遠方に住んでいる

賃貸運営は「スピード感」が結構大切だと、実務をしていると実感します。

現在の住居での賃貸契約の意思表示は、申し込みが入った翌日、もしくは、翌々日までということがスタンダードです。

仕事や学校などの関係で引っ越しを急いでいる入居者も少なくはなく、貸主側の意思表示の早さも求められているため、共有物件で全員と連絡がつかないで了承が得られないとなると、機会損失につながってしまいます。

また、よくあるトラブルとして入居中に給湯器の不具合でお湯が出ないとなった場合、修理するのか、交換するのか、業者の手配は誰がするのかなど、持ち主が複数いる場合、「過半数の同意」が必要になり、入居者に迷惑がかかってしまうという結果になってしまいます。

このように、入居者に迷惑をかけないためにも、相続人が複数いる場合は、賃貸運営ではなく、売却して現金分割することが現実的です。

維持コストが重い

 千葉県内（船橋市近郊）における実家の維持コスト試算例

項目	年間コスト（相場感）	内訳・解説
固定資産税・都市計画税	約80,000円 ～ 120,000円	評価額による。 ※放置して「特定空家」に指定されると、住宅用地の特例（6分の1に減額）が解除され、最大6倍に跳ね上がるリスクあり。
火災保険料	約30,000円 ～ 50,000円	空家は人が住む住宅よりリスクが高いため保険料が割高。放火や台風被害への備えとして最低限必須。賃貸の場合も保険は必須。
管理費	約66,000円 ～ 132,000円	不動産会社に管理を依頼した場合にかかる費用。 自己管理も可能だが、入居者からの問い合わせに直接対応しなければならず、心理的負担あり。
リフォーム・修繕費用	約100,000円〜3,000,000円	初期のリフォームや給湯器の故障、壁紙の張替え、雨漏り補修など。
合計（年間維持費）	約170,000円 ～ 270,000円	家賃から回収できるかが鍵。

「とりあえず空き家のままよりは、いっそ貸して家賃収入を得ようか」

そうお考えになる方は多いですが、賃貸の現場を日々見ている立場から、少し厳しい現実をお伝えします。

「賃貸に出す」にしても、想像以上の維持費がかかります。

① 毎年確実に出ていくお金

何もしなくても、上記の「固定資産税・都市計画税」「火災保険料」は、毎年確実に口座から引かれていく最低限の維持費です。

年間約11万円〜17万円のお金はかかります。

② 賃貸に出した場合の「見えないコストと大家業のリスク」

「貸せば家賃が入るからプラスになる」と思われがちですが、築年数の経った実家を貸し出すのは「不動産投資という事業」を始めるのと同じです。

今の賃貸市場では、古い実家をそのまま貸すことはほぼ不可能です。

借り手をつけるための水回りの交換や壁紙の張替えなど、初期リフォームに数百万円かかる場合も。

さらに、貸し出した後も、給湯器の故障や雨漏りがあれば、大家さんの全額負担で即座に直す義務があります。

また、近年では、エアコンの消費電力が大きいとの理由で安全基準の観点から、配電盤（ブレーカー）から直接つなぐ「専用回路」がない部屋にはエアコンを設置できない、工事しない、という業者が増えています。

そのため、古い家屋の場合は、配電盤の交換が必要になる場合がほとんどです。

そして、賃貸契約後には「管理」という仕事も発生します。

不動産会社に管理を依頼するには、毎月家賃の5%程度の管理手数料がかかります。

管理をご自身でやられている大家さんもいらっしゃいますが、夜中の水漏れ対応やご近所トラブルの対応など、常に借主の対応をしなければなりません。

このように、「賃貸に出す」ということは、「人に対して安心して住むことができる住居を提供する」という点で、思っている以上に初期費用やランニングコスト、精神的負担がかかります。

そのため、賃貸運営をしていくには、突発的な修繕費や管理費を払いながら、「本当に家賃だけで黒字を維持できるのか？」という厳しい計算が必要です。

千葉で賃貸を選ぶべきケース

ここからは、相続した物件で「賃貸」を積極的に選ぶべきケースについて解説します。

駅近・人口集積エリアの物件

物件が駅に近く、人口が集積しているエリアにある場合は、空室リスクが低いため賃貸経営に非常に適しています。

特に、「船橋・千葉・松戸・柏エリア」のように賃貸需要が高い地域であれば、継続的で安定した家賃収入が見込めます。

このような好立地の物件は、一度売却して手放してしまうと再度同じ条件の資産を手に入れることが難しいため、手元に残しながら収益を生み出す「賃貸」が有力な選択肢となります。

また、「古い実家だから借り手がつかないのでは？」と不安になるかもしれませんが、賃貸市場においては建物の築年数よりも、水回りなどの「設備の充実度」や「現代のライフスタイルに合った間取り」の方が入居決定に大きく影響するケースが多々あります。

実務をしていても感じますが、家を購入する前の子供が小さいファミリーや、広さを求める若いカップル、趣味を高じている単身男性には、古くても内装がリフォームされた戸建は非常に人気が高いです。

古い戸建を賃貸に出す際にはリファーム代がネックにはなりますが、国が推進する「居住サポート住宅」等の公的支援制度を利用を活用することで、費用を抑えることもできます。

こうした制度を活用して設備を整えれば、築古物件であっても賃貸市場において十分に競争力を高めることが可能です。

将来的に戻る可能性がある

「今は使わないけど、将来的に実家を使うかもしれない」

こういった考えから、実家を手放せない人も多いかもしれません。

そんな方は「期間限定で賃貸物件として貸す」という選択肢がおすすめです。

通常の賃貸借契約は「普通賃貸借契約」として契約します。

普通賃貸借契約に場合は、よっぽどのこと（何ヶ月にわたって滞納しているなど）がない限り、貸主の意向で借主を退去させることができない、と、「借地借家法」という法律で定められています。

しかし、それを「定期借家契約」で契約することによって、定期の期間が来たら契約を終了させることが可能となります。

また、通常の賃貸借契約では、入居者が亡くなった後もその相続人に「借家権」が引き継がれてしまうため、大家さんが「将来自分たちが使いたい」と思っても、スムーズに明け渡してもらえないリスクがあります。

しかし、「終身建物賃貸借制度」を利用して60歳以上の高齢者等に貸し出した場合、入居者が死亡した時点で賃貸借契約が終了し、相続人に引き継がれません。

そのため、死亡時に確実にお部屋が手元に戻り、自分や子どもが使うための見通しが立てやすくなります。

このように、契約時に対策しておくことで、欲しい時に実家が戻ってくることも可能となります。

数年、数十年と空き家にしておくことは金銭的にも家の状態的にもデメリットでしかないので、こういった活用方法も検討してみてください。

社会貢献として福祉住宅・セーフティネット活用

相続した実家を賃貸に出す場合、一般的な賃貸市場だけでなく「福祉住宅（セーフティネット住宅）」として活用も非常におすすめです。

福祉住宅（セーフティネット住宅）とは、「高齢者、低額所得者、障害者、子育て世帯など（＝住宅確保要配慮者）の入居を拒まない賃貸住宅」として、都道府県や市区町村に登録された住宅のことです。

「貸したいけれど、孤独死や家賃滞納が心配」という大家さんと、「家を借りたいけれど、保証会社の審査に通りにくくて困っている」という人たちをマッチングさせるための国の制度です。

そして、この福祉住宅には、「家屋の改修費の補助」「見守りや残置物処理（住居サポート）」など、国から手厚いサポートが用意されています。

家賃に関しても、市役所から生活保護費からの家賃の直接振り込みなので滞納の心配もなく、こういった方たちは長期的に住み続ける傾向が強いため、安定した家賃収入も見込めます。

また、近年で多いのが、放課後デイサービスや障害福祉事業者が古い戸建を事業所として利用したいとの需要です。

スタッフの事務所としての利用の場合や、実際に利用者がそこで寝泊まりしたり実際に利用する場合など、利用方法も様々見受けられます。

「地域で本当に家を必要としている人たちの手助けができれば」「安定した不動産収入を得ながら、地域社会への貢献をしたい」「リスク低く安定した家賃収入が欲しい」という方には、ぜひ、福祉・事業用の賃貸も検討してみてください。

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「とりあえず空き家のまま」が危険な理由

親から家を相続したものの、「すぐに売るのか、貸すのか、まだ決められない」という方は多いと思います。

忙しい日常の中でとりあえず後回しにしてしまうのは、決して珍しいことではありません。

ただ、「何も決めていない＝何も起きていない」ではないのが、空き家の怖いところです。

何もしないまま時間が経つと、「税金」「建物の状態」「法律上の手続き」という3つの面で、じわじわとリスクが積み上がっていきます。

それぞれ、どういうことなのかを順番に見ていきましょう。

固定資産税の軽減措置が外れるリスク

住宅が建っている土地には「住宅用地特例」という優遇制度があり、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。

空き家のペナルティを受けると、この割引が取り消されて元の税額に戻るため、これまでの最大6倍の税金を支払うことになります。

このペナルティとは、自治体から「管理不全空き家」「特定空き家」のして指定と勧告を受けることです。

指定の種類	状態の目安
管理不全空家等	手入れ不足で、放置すれば特定空家になるおそれがある「一歩手前」の状態
特定空家等	倒壊の危険・著しく不衛生・景観破壊など、周囲に深刻な悪影響を及ぼしている極めて危険な状態

以前は、特定空家に指定されて勧告を受けなければ税金は上がりませんでしたが、法改正により、現在は管理不全空家の勧告時点でも優遇が外れるようになりました。

要するに、行政から「手入れ不足で危ない空き家だな」と思われた時点で固定資産税が上がってしまうので、空き家のまま放置するリスクは以前より非常に高まっているのです。

建物の劣化が進む

人が住んでいない建物は、人が住んでいる建物より劣化が早いと言われています。

人が生活していると、ドアや窓の開け閉め、換気扇の稼働によって自然と空気は入れ替わるものです。

しかし、長期間締め切った空き家では湿気が逃げ場を失い、壁紙のカビや木材の腐り（腐朽）が急激に進行し、湿った木材はシロアリの標的になりやすく、家の骨組みに致命的なダメージを与える最大の原因になります。

また、水道管は定期的に水を通さないと内部が乾燥してサビが発生したり、ゴムパッキンがひび割れて漏水を引き起こすリスクが高まります。

そして、排水口の奥には下水の臭いや害虫を防ぐための「水たまり（封水）」が存在しますが、数ヶ月放置するとこれが完全に蒸発するため、家の中に下水臭が充満し、ネズミやゴキブリが容易に侵入する経路を作ってしまいます。

そして、人が住んでいれば、「天井の小さなシミ（雨漏り）」や「基礎のひび割れ」「動物のフン」などの異変があった際にはすぐ気づき、初期段階での対処が可能です。

しかし、長期間空き家として放置されることで、雨漏りが壁の内部まで水が浸透して柱が腐ってしまったり、ハクビシンなどが住み着き糞尿で天井が抜け落ちるなど、数百万円単位の大規模修繕が必要な状態にまで悪化しかねません。

相続登記義務化との関係

これまでは「とりあえず名義変更せずに空き家で放置」が通用しましたが、今は相続を知ってから3年以内に登記をしないと、最大10万円の過料（罰金）を科される可能性があります。

しかも、過去に相続して放置している実家も義務化の対象です。

また、「兄弟で押し付け合って、誰が相続するか決まらないから登記できない」という場合でも、とりあえず「相続人申告登記」という暫定的な手続きをしなければ罰則の対象になります。

「相続人申告登記」とは、「戸籍上、自分が相続人であることは間違いないが、まだ遺産分割の話し合いが終わっていない人」が、とりあえず義務違反（罰金）を回避するために行う緊急避難的な申告です。

※正式な名義変更（所有権移転登記）ではないので、実家を売却したり、賃貸の保証会社と契約したりすることは一切できません。

判断に迷ったときのチェックリスト

まだ方向性が決まらないときは、以下の7項目を確認してみてください。

チェックできていない項目が多いほど、「まだ判断できる段階にない」ことを意味します。

逆に全てチェックできていれば、売却か賃貸かの判断材料が揃っている状態です。

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チェックが少ない段階であれば、まず情報収集と専門家への相談してみてください。

迷ったら専門家（行政書士）にご相談ください

「売るべきか、貸すべきか」——この判断は、不動産の知識だけでも法律の知識だけでも、答えを出しにくいものです。

当事務所では、行政書士としての法的サポートと宅建士としての不動産実務の知識、この両方をあわせて対応できる体制を整えています。

相続手続きから不動産の判断まで、別々の専門家をたらい回しにされることなく、一貫してご相談いただくことが可能です。

行政書士としては、相続登記に必要な相続人の調査・関係整理など、登記の前提となる手続きをサポートします。

宅建士としては、不動産市場の実態をふまえながら、それぞれのメリット・デメリットを中立的な立場で整理し、どちらかに誘導するのではなく、お客様の判断材料をそろえることを優先します。

また、売却を選ばれた際には、一定の業者に限らず、複数の不動産会社をご紹介。

比較検討したうえで、ご自身で選んでいただける形を取っています。

賃貸を選ばれた場合には、入居者募集後の管理実務まで、継続的にサポートいたします。

「貸し始めたあとが不安」という方もお気軽にご相談ください。

相続した実家を売るか貸すか迷ったら読む記事　まとめ

相続した実家の扱いに、すぐ答えが出なくて当然です。「売る・貸す・このまま」の三択は、感情的にも金銭的にも、簡単に割り切れるものではありません。

ただ、この記事を通じてお伝えしたかったのは、「決めないこと」にもコストとリスクがあるということです。

改めて、この記事のポイントを整理します。

「まだ情報が足りない」「家族と話し合いがまとまっていない」という段階であれば、それ自体は問題ありません。

ただ、「何から手をつければいいか」「どのような選択肢があるのか」だけでも、早めに整理しておくことがおすすめです。

迷ったときは、一人で抱え込まず、専門家への相談を活用してください。