空き家売却の3,000万円特別控除とは？必須となる「確認書」の取得手順と注意点【千葉・船橋】

「相続した実家を売りたいが、税金が心配…。」

このように、心配されている方も多いのではないでしょうか。

そうした方に知っていただきたいのが、相続した空き家を売却する際に一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家特例」です。

うまく活用できれば、数百万円単位の節税につながる可能性があります！

ただし、この特例を受けるには、市区町村発行の確認書をはじめ、いくつかの書類を揃える必要があります。

「難しそう」と感じる方も多いかもしれませんが、要件と手順をきちんと確認しておけば、特例は必ず受けることが可能です。

本記事では、空き家特例の基本的な仕組みから適用要件のチェック方法、千葉・船橋エリアでの必要書類の揃え方・注意点まで、順を追って丁寧に解説します。

売却を検討し始めた段階で読んでいただければ、準備に十分間に合います！

ぜひ、最後までご確認いただき、参考にしてみてください。

「空き家の3,000万円特別控除」とはどんな制度か

この特例の正式名称は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」。

自身が住んでいた家を売る際の「マイホーム特例」とは異なり、相続した親の家（空き家）を売却する際に適用される制度です

この制度の目的は、相続した実家を放置せず売却しやすくするための優遇措置です。

運用期間： 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間の売却が対象
売却の期限： 相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
控除額： 譲渡所得から最高3,000万円

例外として、相続人が多い場合は 令和6年1月1日以降の売却で、その家を相続した人が3人以上いる場合は、一人あたりの控除上限が2,000万円に減額されました。

そして、特例の適用を受けるには確定申告が必要で書類の準備は意外と複雑であるのも特徴です。

マイホーム特例との違い

この「空き家特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）」は、控除額が同じ3,000万円である「マイホーム特例」と非常に混同されやすいです。

利用者が混同しやすいポイントが以下の表になります。

項目	マイホーム特例	空き家特例
主な居住者	売主（あなた自身）	亡くなった人（被相続人）
取得経緯	自身で購入、新築など	相続または遺贈による取得
建物の形態	戸建て・マンション等	戸建てのみ  区分所有建物は不可
建築時期の制限	特になし	昭和56年5月31日以前 （旧耐震）
居住状況の条件	自身が住んでいる、または住まなくなってから3年後の年末までに売却	相続開始直前に被相続人が一人で住んでいたこと
売却代金の制限	特になし	1億円以下
耐震要件	特になし	譲渡時に耐震基準を満たすか、取り壊して更地にする

混同しやすい主な注意点

「住んでいた人」の違い: マイホーム特例は「自分が住んでいる（住んでいた）家」を売るためのものですが、空き家特例は「亡くなった親などが住んでいた家」を相続した子が売るためのものです。

「マンション」の可否: マイホーム特例は分譲マンションの売却でも適用できますが、空き家特例は戸建て限定であり、分譲マンション（区分所有建物）は対象外です。

「建築年」の縛り: 空き家特例は、昭和56年5月31日以前に建築された古い家屋（旧耐震基準）を解体または耐震改修して売却することを促進する制度であるため、これ以降に建てられた比較的新しい空き家には適用できません。

「一人暮らし」が条件: 空き家特例の場合、亡くなった人が老人ホーム等に入所していた等の例外を除き、相続直前に他の人と同居していた場合は適用されません。

【まずは確認】空き家特例の適用要件　セルフチェックリスト

まずは、ご自身が空き家特例の要件を満たしているか、確認してもらうことが必要です。

どれか一つでも「❌」があれば、特例の適用外となる可能性があります。

 相続または遺贈によって取得した不動産か。
 建物は昭和56年（1981年）5月31日以前に建築されたものか。
 マンション等の区分所有建物ではなく、戸建て住宅か。
 相続開始の直前に、被相続人が一人で住んでいたか。（老人ホーム等に入所していた等の特定事由がある場合を除く）
 相続から売却（取り壊し）まで、一度も居住、貸付け、または事業の用に供されていないか。
 売却代金の合計額（他の相続人の分や分割して売った分を含む）が1億円以下か。
 相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却か。
 売却日は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間か。
 譲渡時までに耐震基準を満たすか、あるいは家屋を取り壊して更地で引き渡すか。
 買主が、売主の親族など「特別の関係がある人」以外か。

なぜ「確認書」が必要なのか

空き家特例を適用して確定申告を行う際、税務署へ提出しなければならない必須書類の一つが「被相続人居住用家屋等確認書」です。

この確認書なしでは、たとえ他の要件をすべて満たしていても特例の適用は認められません。

確認書は、売却した物件が「相続直前まで被相続人が住んでいたこと」や「相続から譲渡まで空き家であったこと」などを、自治体が公的に証明する行政文書です。

船橋市の場合、この確認書を発行する窓口は「市民安全推進課（空家対策係）」です。

確認書の発行を受けるためには、市役所に対して複数の証明書類（除票住民票、売買契約書の写し、電気・ガスの閉栓証明書など）を添えて申請する必要があります。

この必要書類の準備漏れや不備があれば、特例適用はもちろん受けられません。

「役所の手続きは複雑そうで、自分にできるだろうか」と不安に思う方も多いかもしれませんが、あらかじめ必要なものを整理して臨めば大丈夫です。

次の章では、具体的な取得手順についてわかりやすく解説します。

被相続人居住用家屋等確認書の取得手順（千葉県・船橋市の場合）

確定申告で空き家特例の適用を受けるために必要な「被相続人居住用家屋等確認書」は、物件が所在する市区町村で発行されます。

船橋市の場合の手順は、以下の通りです。

 1：申請窓口を確認する

提出先： 船橋市役所 市民安全推進課 空家対策係（船橋市湊町2-10-18 船橋県合同庁舎3階）
提出方法： 窓口持参または郵送
手数料：無料

2：必要書類を揃える（後で詳しく解説）

売却の形態（建物を壊して売るか、耐震改修して売るか等）によって申請書の様式が異なります。

詳しくは次の章で詳しく解説します。

3：申請書を提出する

申請書の提出： 用意した書類を市民安全推進課へ提出。
審査： 市役所にて審査。審査の過程で電話連絡が来る場合があります。
確認書の発行： 書類に不備がなければ、受領後、1週間から10日程度で発行されます。

船橋市では即日発行はできないため、確定申告の期限に間に合うよう、期間に余裕を持って申請してください。

運用の詳細や不明点については、市民安全推進課（047-436-3113）へ直接問い合わせることでスムーズに取得が進められます

被相続人居住用家屋等確認書の申請に必要な書類一覧

「被相続人居住用家屋等確認書」の申請に必要な書類チェックリストは以下の通りです。

売却の状況に合わせて必要なものを揃えてください。

建物を取り壊して更地で売却した場合

必要書類	書類の説明
被相続人居住用家屋等確認申請書	取り壊してから譲渡した場合は「様式1-2」、譲渡してから取り壊した場合は「様式1-3」を使用します。
被相続人の除票住民票	死亡日と死亡時の居所を確認するために必要です。
相続人全員の住民票	相続開始から譲渡（または取り壊し）までの間、相続人がその家屋に住んでいなかったことを確認します。
土地等の売買契約書の写し
家屋の閉鎖事項証明書等	相続した家屋の取り壊し日や相続人の数を確認するために必要です。
空き家であったことを示す書類 （以下のいずれか1つ）	電気・ガスの閉栓証明書 水道の使用廃止届出書 仲介業者の広告（「現況空家」等の記載があるもの）
更地の写真	「様式1-2（取り壊し後に譲渡）」の場合のみ必須。
返信用封筒	郵送での受け取りを希望する場合、切手を貼付し送付先を記入して用意します。
委任状	申請者本人以外（親族や業者など）が書類の作成や受領を行う場合に必要。

耐震改修（耐震リフォーム）を行って売却する場合

必要書類	書類の説明
確認申請書（様式1-1 または 1-3）	売却前に耐震改修を終えている場合は「様式1-1」、売却後に買主が耐震改修を行う場合は「様式1-3」を使用します。
耐震基準適合証明書 または 建設住宅性能評価書の写し	建物が耐震基準を満たしていることを、建築士や指定確認検査機関などが証明した書類
被相続人の除票住民票および相続人の住民票	更地売却時と同様に、居住実態や空き家であったことを証明するために必要
建物の登記事項証明書	昭和56年5月31日以前に建築されたこと、および区分所有建物でないことを証明。
売買契約書の写し	売却価格が1億円以下であることを確認するために必要
空き家であったことを示す書類	更地売却時と同様に、電気・ガスの閉栓証明書や、媒介契約書の写しなど

改修して売却する場合の注意点として、船橋市の案内では、「建物を取り壊さず耐震改修を行った場合は、様式および添付書類が一部異なるため、事前にお問い合わせください」と明記されています。

耐震基準適合証明書の発行には建築士等による調査が必要となるため、更地にする場合よりも専門的な書類準備に時間がかかる可能性があります。

そのため、事前に市役所の「市民安全推進課 空家対策係」へ相談することがお勧めです。

【該当者のみ】被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の追加書類

被相続人が亡くなる直前に施設へ入所していた場合は、上記の書類に加えて以下のものが必要です。

必要書類	書類の説明
介護保険被保険者証の写し （または障害福祉サービス受給者証の写し）	要介護認定等を受けていたことを確認
施設入所時の契約書の写し
施設入所後の空き家状況を確認できる書類 （以下のいずれか）	電気・ガスの閉栓証明書、水道の使用廃止届出書等 施設が保有する外出・外泊等の記録（家屋を一定使用していたことの証明）

相続人が複数いる場合でまとめて申請する場合は、原則として「申請書は各人ごと、添付書類は1部」で構いません。

どのような売却方法や状況（更地での売却、耐震改修をしてからの売却、被相続人が老人ホームに入所していた場合など）であっても、同様です。

ただし、このルールの適用は「複数の相続人がまとめて（同時に）申請する場合」です。

別々に申請するようなケースでは、それぞれに添付書類一式を揃えて提出する必要がありますので、注意してください。

よくある落とし穴と注意点

空き家特例（3,000万円特別控除）は節税効果が大きいため、要件が非常に細かく間違えやすかったり、勘違いしやすいポイントも多数存在します。

ここからは、よくある「落とし穴」について、5つのカテゴリーに分けて解説します。

1.「建物」についての落とし穴

最も多い間違えやすいポイントが、対象となる建物の「種類」や「築年数」です。

この空き家特例は「戸建て住宅」限定です。

区分所有建物（分譲マンションなど）を相続して売却しても、この特例は受けられません。

また、昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された「旧耐震基準」の建物であることが必須条件です

比較的新しい空き家を相続しても適用されません。

そして、敷地内に離れや蔵など「母屋以外の建物がある場合」は、面積按分が必要になるなど、計算が複雑になる点には注意が必要です。

2.「居住実態」についての落とし穴

相続直前の状況について、少しでも例外があると適用外になるリスクがあります。

相続開始の直前において、被相続人が一人で住んでいたことが条件です。

たとえ親族であっても、誰かと同居していた場合は原則として適用されません。

また、老人ホーム等に入所していた場合でも適用可能ですが、入所後に空き家のまま維持されていなければ、適用されません。

すなわち、相続から売却までの間に、一度でも事業、貸付、または居住の用に供してはならないため、何かその空き家で使用されていた形跡があれば、空き家特例は適用されないと認識しておきましょう。

3.「金額と人数」の制限

売却価格や相続人の数によって、控除額が減額されたり、特例そのものが消滅したりします。

売却代金が1億円以下であることが条件ですが、これは「自分一人の売却額」ではなく、他の相続人が売った分や、数年に分けて売った分をすべて合算して判定します。

また、令和6年1月1日以降の売却から、相続人の数が3人以上の場合は、一人あたりの控除上限が3,000万円から2,000万円に減額されましたので、注意しておきましょう。

4.厳しい「工事と期限」のルール

売却の前後で行う耐震改修や取り壊しには、厳しい期限があります。

令和6年以降、売却後に買主が取り壊しや耐震改修を行う形も認められましたが、これらは譲渡した日の属する年の翌年2月15日までに完了し、自治体から確認書を受ける必要があります。

この制度は、手元に解体費用がなくても。古いまま買ってくれる不動産会社(買主）を見つけて、その会社が引き渡し後に解体してくれれば、3,000万円控除されると言う仕組みです。

そして、建物を取り壊して更地で売る場合、自治体への申請に「更地の写真」が必須です。

解体業者に依頼する際、必ず写真を残しておくようにしてください。

5.「書類準備」の落とし穴

確認書の申請には、過去の状況を証明する書類が必要です。

空き家であったことを証明するために、電気・ガス・水道の閉栓証明書や使用廃止届などが必要になります。

これらを紛失すると、空き家証明が困難になり確認書が発行されない恐れがありますので、注意してください。

また、被相続人が老人ホームに入所していた場合も同様で、入所時の契約書や施設での外泊記録など、非常に細かい書類が追加で求められますので、まとめて保管しておきましょう。

2024年（令和6年）改正の主なポイント

この空き家特例は、2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡から、より使いやすく、かつ一部の条件が厳しくなる形で改正されました。

主な変更ポイント3点について解説します。

1. 売却後の取り壊しや耐震改修でも適用可能に

（大幅な要件緩和）

これまでは、売主が「売却前」に建物を壊して更地にするか、耐震改修を終えておく必要がありました。

改正後は、売却した後であっても、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに買主が取り壊しや耐震改修を完了すれば、特例の適用が認められます。

そのため、売却前に多額の解体費用や改修費用を準備する負担が軽減され、現状のまま引き渡す「現況渡し」での取引が格段に行いやすくなりました。

2. 相続人が3人以上の場合は控除額が「2,000万円」に

これまでは一律で最高「3,000万円」の控除が受けられましたが、令和6年1月1日以降の売却において、その家屋や土地を相続した相続人の数が3人以上である場合には、一人あたりの控除上限額が「2,000万円」に引き下げられました。

一方、相続人が1人または2人の場合は、引き続き最高3,000万円の控除が可能です。

3. 制度の適用期間が4年延長

当初は2023年（令和5年）12月31日までとされていたこの特例措置の適用期間が、2027年（令和9年）12月31日まで4年間延長されました。

したがって、今後数年以内に空き家の売却を検討している方も、余裕を持って準備を進められるようになっています。

これらの改正により、特に「売却後に壊せばよい」というルール変更は大きなメリットですが、翌年2月15日までに工事を完了させ、自治体から「確認書」を取得し、確定申告を行うというタイトなスケジュール管理が求められる点には注意が必要です。

確定申告での手続き（税務署側の流れ）

この空き家特例を受けるためには、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に、所得税の確定申告を行う必要があります。

申告先は、売主（あなた）の住所地を管轄する所轄税務署です。

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、画面の案内に沿って金額を入力することで、必要な計算明細書などを自動作成し、自宅からe-Taxで送信することも可能です。

税務署へ提出する主な書類一覧

確定申告書に、以下の書類を添えて提出します。

添付書類	書類の説明
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］	売却価格や取得費を記載する専用の書類
被相続人居住用家屋等確認書	自治体（船橋市など）から取得した、特例の要件を満たすことを証明する必須書類
売買契約書の写し	売却代金が1億円以下であることを証明するために必要
登記事項証明書等	・相続により取得したこと ・昭和56年5月31日以前に建築されたこと ・区分所有建物ではないこと 以上の事項を明らかにするために提出（不動産番号を明細書に記載することで添付を省略できる場合も）
耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し	家屋を取り壊さずに譲渡する場合に必要 （譲渡前2年以内のもの、または令和6年以降の売却で譲渡後2月15日までに適合させたもの）
家屋を取り壊したことを証する書類	更地にして売却した場合、取り壊した日を確認するために必要

確定申告する際の注意点

繰り返しになりますが、確定申告の際にも令和6年1月1日以降の売却で、「譲渡後に」翌年2月15日までに工事を完了させ、確認書を取得している必要があります。

また、要件を満たさないまま申告したり、後日売却代金の合計が1億円を超えたことが判明した場合には、修正申告と納税が必要となりますので、注意してください。

なお、専門家に依頼する場合は、「確認書の取得・申請書類の準備」は行政書士、「確定申告の作成・提出」は税理士の業務範囲です。

それぞれの専門家に早めに相談しておくと、手続きが分断なくスムーズに進みます。

当事務所にご依頼いただいた場合は、提携する税理士事務所を紹介させていただきます。

空き家売却の3,000万円特別控除とは？必須となる『確認書』の取得手順と注意点【千葉・船橋】　まとめ

相続した空き家を売却する際に使える「3,000万円特別控除」は、適切に活用すれば大きな節税につながる制度です。

ただし、適用を受けるためには「被相続人居住用家屋等確認書」の取得が必須であるなど、準備なく売却を進めてしまうと特例を使えなくなるリスクがあります。

「何から手をつければいいかわからない」「書類を集めているうちに期限が迫ってしまいそう」――そんな不安を抱えたまま、大切な実家の売却を進めるのは心細いものです。

煩雑な確認書の取得・書類収集は行政書士、確定申告の作成は税理士へ是非、ご相談ください。

当事務所では、提携する不動産会社での売却までのご案内も可能です。

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