建設業者が宅建業免許を追加取得する方法│千葉県・専技兼任・定款変更を徹底解説

本記事は、建設業や土木業を営む法人様が、新たに自社で土地の仕入れや建売分譲を行うために「宅建業免許」を追加取得するための専用ガイドとして、わかりやすく解説しています。

個人事業主の新規開業とは異なり、既存法人が宅建業を追加する場合、『定款の目的』や『建設業の専任技術者との兼任ルール』など、法人特有の厳しいハードルが存在します。

こちらの記事を参考にしていただき、ぜひ、事前準備にご活用いただけたらと思います。

建設業者が宅建業免許を取得する最大のメリット

「宅建業の免許を取れば、なんとなく儲かりそうだな」

このように考えて宅建業を始めたい企業様がほとんどだと思います。

建設業と宅建業（不動産業）は非常に相性が良く、すでに自社で持っている強みを最大限に活かして利益を劇的に増やすことができる「最強の組み合わせ」です。

「いまいち宅建業の仕組みがよくわからない」という方に向けて、ここでは建設業者が宅建業を始める最大のメリットを2つのポイントに絞ってわかりやすく解説します。

仲介手数料の削減と利益率のアップ

家を建てる際、お客様のほとんどはまず「土地探し」からスタートします。

この段階では不動産会社が間に入り、お客様から仲介手数料を受け取っています。

たとえば、2,000万円の土地なら、仲介手数料は約72万円。

この報酬は、自社に宅建業免許がなければ、すべて他社へ流れてしまいます。

宅建業免許を取得すれば、この土地探しから自社で対応できるようになります。

つまり、「土地の仲介手数料」＋「建物の建築請負代金」 1人のお客様から、2回分の利益を得る「ダブル・プロフィット」が実現します。

さらに、自社の建売住宅やリノベーション物件を販売する際も、これまで他社の不動産会社に支払っていた販売手数料をそのままカットできます。

「他社に流れていたお金を、自社の利益に変える」——これが、宅建業免許取得で利益率が跳ね上がる最大の理由です。

事業の多角化による安定経営

建設業はどうしても天候や季節、職人さんの確保状況、あるいは昨今のような資材価格の高騰など、外部の要因によって工期や売上が左右されやすい側面があります。

「今月は現場が重なって忙しいけれど、先の売上の見通しが少し不安だ…」と感じることもあるのではないでしょうか。

宅建業を追加することで、この「売上の波」を穏やかにすることができます。

不動産の売買仲介は現場の工期に関わらず、契約が成立すればまとまった手数料がスピーディに入金されます。

さらに、アパートなどの「賃貸管理」まで手を広げれば、毎月一定の手数料が入ってくる「継続収入（ストックビジネス）」の柱を作ることも可能です。

さらに、中古物件を買ったお客様から「そのままリフォーム工事もお願いしたい」と依頼されるケースも多く、不動産部門が「建設工事の強力な営業マン」として機能するようになります。

「建設」というモノづくりの事業に「不動産」というサービス・仲介の事業を掛け合わせることで、会社のキャッシュフローと経営基盤は着実に安定していきます。

建設業者が宅建免許を取得する際の注意点と対策

建設業の「営業所技術者（旧：専任技術者）」と「専任の宅建士」の兼任ルール

建設業の「営業所技術者（特定営業所技術者を含む）」と、宅地建物取引業の「専任の取引士（宅建士）」の兼任については、以下のような明確なルールが定められています。

【原則】兼任は不可
【例外】同一の営業所（事務所）内であれば兼任可能。

営業所技術者は、その営業所に常勤して専ら業務に従事することが求められています。

そのため、宅地建物取引業免許における「専任の取引士（宅建士）」や、建築士法の「管理建築士」など、他の法令によって常勤（専任）が義務付けられている役職と兼任することは原則として禁止されています。

ただし、 「建設業において常勤を要する営業所」と「他の法令（宅建業など）により専任を要する事務所」が同一の場所（兼ねている場合）である場合に限り、例外的に同じ人が両方の役職を兼任することが認められています。

つまり、会社の建設業のオフィスと宅建業のオフィスが全く同じ場所（同じ店舗内）に同居している形態であれば、1人の人物が「建設業の営業所技術者」と「宅建業の専任の宅建士」を同時に兼ねることが可能です。

なお、この兼任ルールは営業所技術者だけでなく、建設業の「常勤役員等（経営業務の管理責任者等）」についても全く同じ扱いになります。

別々の場所にオフィスを構える場合：それぞれの場所に専任スタッフが必要（兼任不可）。

1つのオフィスで建設業と宅建業を兼業する場合：要件を満たせば1人で「営業所技術者（又は経営業務の管理責任者等）」と「専任の宅建士」を兼任できる。

注意点：宅建業法上の事務所要件（独立性など）が絡むため、事前に管轄窓口への相談が不可欠。

既存の建設業オフィスに宅建業を併設する際の「レイアウト（独立性）」

関東地方整備局（千葉県を管轄）の宅建業免許申請の手引き、および、千葉県の建設業許可の手引きに基づき、建設業と宅建業を同じ場所で兼業する場合の事務所の要件について解説していきます。

まず、宅建業のルールでは、1つの事務所を他法人や他事業と共有する場合の独立性について、以下のように厳格に定められています。

１つ目のルールとして、顧客や従業員がもう一方の業務スペースに立ち入ることなく、目的の事業スペースに直接出入りできるレイアウトでなければなりません。

たとえば、「建設業のスペースを通り抜けないと、宅建業のスペースに入れない（またはその逆）」という動線は、明確にNGとされています。

しかし、それぞれの出入り口が別にあることは必要ではなく、建物の外から入る大元の入り口（玄関）が1つであること自体は問題ありません。

２つ目に、建設業と宅建業のスペースを仕切る場合、高さ180cm以上の不透明なパーテーション等でしっかりと仕切られ、それぞれが完全に独立している必要があります。

ただ、机を分けているだけでは、独立した事務所とは認められません。

３つ目に、建設業と宅建業の応接室の共有はNG とされています。

「応接室を共有して使用すること」は独立性がないとみなされ、認められていません。

それぞれの専有スペース内に接客用の場所を設ける必要があります。

次に、 千葉県「建設業許可」における事務所の独立性ルールについて解説します。

千葉県の建設業許可のルールにおいても、他事業と兼業する場合の独立性について以上のように明記されており、宅建業のルールとほぼ一致しています。

建設業許可ルールにおいては、電話、コピー機、パソコン等の事務機器が共有されていないことも要件となっています。

登記変更だけではNG！宅建・建設業で異なる「手続きの順番」と落とし穴

宅建業を始めたい建設業者は「宅建業免許の申請」と「建設業許可の届出」を行う必要があります。

このように、業務の順番がきちんと決められていますので、間違いないよう注意して進めていくことが大切です！

宅建業免許の申請に向けて必ずやること（事前の手続き）

まず、宅建業免許の申請時点で、会社の登記簿が「宅建業を営む」という現在の実態と完全に一致している必要があります。

そのため、株主総会（会社によっては臨時株主総会）を開き、事業目的に「宅地建物取引業を追加する」という決議をし、決まった内容を「株主総会議事録」という書面に記します。

次に、その議事録を法務局へ提出し、法務局で事業目的の変更登記を完了させます。

そして、登記完了後、法務局で法人の「履歴事項全部証明書」の原本を取得し、宅建業の申請書類として提出します。

変更登記手続きには日数がかかります。

「法務局へ登記申請中」の資料を提出しても、宅建業免許の申請は認められません。

必ず登記完了後の書類を提出してください。

また、よくある間違いとして証明書の種類間違いがあります。

法務局で取得する証明書は「現在事項全部証明書」ではなく、必ず「履歴事項全部証明書」を取得してください。

他にも、官公署に提出する書類には「3ヶ月ルール」というものがあり、申請受付日前3ヶ月以内に発行された原本に限られます。

登記が早く終わって「履歴事項全部証明書」をちゃんと取得したとしても、宅建業の事務所レイアウト工事などに時間がかかり、いざ宅建業申請窓口に行く時に発行から3ヶ月を過ぎて無効になってしまう（取り直しになる）ケースもけっこう見受けられます。

申請時には必ずチェックしておきましょう。

建設業許可側へ必ずやること（事後の報告手続き）

建設業許可業者として、定款を変更した書類を「千葉県の管轄土木事務所等」へ提出する必要があります。

事業目的変更後すぐに単独で変更届を出す必要はありません。

毎事業年度が終了した後、4ヶ月以内に提出する「事業年度終了届（決算終了届）」の際に、変更後の定款を添付して提出します。

会社で現在の内容をすべて反映した「現行定款」を作り直している場合は、それと同一内容のものを提出すれば問題ありません。

しかし、設立時の「原始定款」をそのまま定款として提出して使用する場合は、事業目的を変更（宅建業を追加）した変遷がわかるように、必ず「株主総会の議事録の写し」も併せて添付しなければなりません。

これを忘れると不備となってしまいますので注意してください。

「ここまで読んで、『兼任の証明や定款変更の手続きが複雑で面倒だ』と感じた社長様へ。

本業の合間に慣れない役所仕事に時間を奪われる前に、不動産実務と許認可のプロである弊所にご相談ください。現状のヒアリングから最適な最短ルートをご提案します。」

［無料相談・お問い合

千葉県庁への宅建業申請について

では、ここからは宅建業申請についての申請場所や申請期間、免許取得までの具体的なスケジュールなどを解説していきます。

申請窓口（県土整備部 建設・不動産業課）と標準処理期間

宅建業免許（千葉県知事免許）の申請先：千葉県庁の「建設・不動産業課」
申請窓口：千葉県県土整備部 建設・不動産業課 宅建業閲覧室（県庁中庁舎7階）

受付時間:：午前9時〜午前11時30分
　　　　 午後1時〜午後4時30分 （土日、祝祭日を除く）

申請方法：・紙申請　窓口へ持参（郵送不可）　または
　　　　　・電子申請　国土交通省手続業務一貫処理システム（eMLIT）　


※紙申請の場合は正本1部・副本1部の計2部を提出

紙申請(窓口持参）の手数料：33,000円
電子申請の手数料：26,500円

 支払いはオンライン決済（PayPay、クレジットカードなど）、収入証紙

標準処理期間：申請から免許が下りるまで約６０日（土日、祝祭日含む）

【注意点】建設業許可と宅建業許可の違い

	建設業	宅建業
申請窓口	主たる営業所を管轄する各地域の土木事務所	県庁（建設・不動産業課）
標準処理期間	45日	約60日
申請時郵送の可否	可	不可

建設業許可と宅建業許可では、いくつか違いがありますので紹介します。

申請窓口については、建設業許可（知事免許）の窓口は県庁ではなく、主たる営業所を管轄する各地域の土木事務所です。

一方、宅建業は県庁（建設・不動産業課）が窓口です。

処理期間についてですが、宅建業が「約60日」であるのに対し、建設業許可の標準処理期間は「45日」と定められています。

また、申請時での違いとしては、建設業の紙申請は郵送での提出が受け付けられていますが、宅建業の紙申請は郵送での受付を一切行っていません。

窓口持参または電子申請のみとなっていますので、間違えないようご注意ください。

免許取得までの全体スケジュール（モデルケース）

宅建業の申請をした場合、審査期間は約60日（土日祝含む）となっています。

審査完了後は、会社宛に免許番号等が記載された通知が届きます。※この時点ではまだ営業を開始できません！

通知を受けた後、法務局へ「営業保証金（本店1,000万円）」を供託するか、「保証協会（本店60万円＋入会金等）」へ加入する手続きを行います。

供託または保証協会加入の手続きが終わったことを千葉県へ届け出ることで、初めて「免許証」が交付され、宅建業の営業を開始できます。

最後に、次の決算日から4ヶ月以内に提出する建設業の「事業年度終了届」にて、定款を変更した旨を管轄の土木事務所へ報告します。

このように、宅建業は「申請して免許が下りればすぐ営業できる」わけではありません。

その後の保証協会加入手続き等も含めると、申請窓口に行ってから実際に営業開始できるまで2ヶ月半〜3ヶ月程度かかることを念頭に置いてスケジュールを組むことをおすすめします。

法人申請における必要書類

法人で免許や許可を申請する場合、個人事業主での申請と比較して、用意していただく書類の種類や枚数は多くなっています。

理由としましては、法人申請において「会社という組織が法的に存在すること（財務や税務の状況を含む）」を証明することに加えて、「会社を動かす役員（監査役や顧問を含む）全員が、法律上の欠格事由に該当せずクリーンであること」を公的な書類で厳格に証明することが求められるためです。

特に役員個人の証明書は、人数が増えるほど各本籍地の役所や法務局から手配する手間とスケジュール管理が必要になります。

設立したばかりの新設法人であっても、これらの証明書類が免除されることはありません。

以下の表に、個人申請にはない「法人申請特有の必須書類」について、それぞれの内容と実務上の注意点をまとめました。

スムーズな申請準備のためのチェックリストとしてご活用ください。

法人申請における必須書類一覧	書類名	内容及び注意点
	免許申請書（第一面〜第五面）	会社の基本情報、役員、専任の宅建士などを記入するメインの申請書類一式
	宅地建物取引業経歴書	直近5年分の経歴。新規の場合は「新規」と記載。
	誓約書	欠格事由に該当しない旨の誓約。
	専任の宅地建物取引士設置証明書	専任の宅建士を法定人数以上設置している証明。
	相談役及び顧問の名簿 [法人特有]	該当者がいなくても「該当なし」として提出必須。
	株主又は出資者の名簿 [法人特有]	5％以上の株式または出資を有する者を記載。
	事務所を使用する権原に関する書面	賃貸借契約の状況や所有状況を記載。
	事務所の地図・平面図・写真	案内図、間取り図（独立性の確認）、外観・内観の写真。
	宅地建物取引業に従事する者の名簿	宅建業の業務に従事する者全員を記載。
	専任の取引士の「取引士証」の写し	表・裏の両面のコピー
	略歴書	代表者、役員全員、専任の宅建士、顧問等の職歴。
	身分証明書	代表者、役員全員、顧問等（本籍地で取得）
	登記されていないことの証明書	代表者、役員全員、顧問等（法務局で取得）
	決算書の写し [法人特有]	直近1年分の貸借対照表・損益計算書等（新設は開始貸借対照表）
	納税証明書（法人税） [法人特有]	直近1年分（その1 納税額等証明用）※新設法人は不要
	法人の履歴事項全部証明書 [法人特有]	発行から3ヶ月以内の原本（現在事項全部証明書は不可）

免許申請書は「第一面〜第五面」すべて提出が必要

提出する免許申請書は、法人・個人に関わらず「第一面〜第五面」まで全てセットで提出します。

ただし、「第二面（役員に関する事項）」については、法人のみが記入を行うページです。

個人事業主には役員が存在しないため記入はしませんが、用紙自体は（空欄のままであっても）他のページと一緒に提出する必要があります。

免許申請書（第一面〜第五面）は、建設業許可の申請書と同じように、会社の基本情報を書いていくメインの書類です。

「略歴書・身分証明書・登記されていないことの証明書」の対象者の違い

「略歴書・身分証明書・登記されていないことの証明書」の3つの書類については、法人の場合「代表者、取締役全員、監査役、相談役、顧問」の全員分が必要です。

ただし、「専任の宅地建物取引士」については、略歴書の提出は必要ですが、令和6年5月25日のルール改正により、身分証明書と登記されていないことの証明書の提出は不要となっています。（ 役員と兼任している場合は役員として提出が必要）

各種証明書の有効期限（3ヶ月ルール）

先ほどもお伝えしましたが、法人の履歴事項全部証明書、住民票、身分証明書、登記されていないことの証明書などの官公庁が発行する証明書類は、すべて「申請受付日前（発行日から）3ヶ月以内の原本」でなければ無効です。（納税証明書は除く）

事務所の改装等に時間がかかり、申請時に期限切れになるケースが多いため、十分注意が必要です。

役員の中に「欠格事由」に該当する人がいると一発アウト

法人が宅建業免許を申請する場合、社長（代表取締役）だけがクリーンであれば良いというわけではありません。

審査の対象となる「役員等」には、代表取締役、取締役全員、監査役、さらには相談役や顧問までもが含まれます。

このうちたった1人でも後述する「欠格事由」に該当する人物が役員等の中に混ざっていると、会社全体として免許の取得が完全に拒否され、一発アウトです。

特に注意すべき「過去の刑罰」などの欠格事由

欠格事由に該当する場合	いつから宅建業免許を受けられるか
免許の不正取得、情状が特に重い不正行為、業務停止処分違反をして免許を取り消された場合	免許の取消しの日から5年を経過したとき
免許の不正取得などの疑いがあるとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後に、自ら廃業の届出を行った場合	廃業の届出の日から5年を経過したとき
禁錮以上の刑、宅建業法違反、暴力行為等により罰金の刑に処された場合	刑の執行を終わり、又は刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過したとき
免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正、著しく不当な行為をした場合	その不正・不当な行為をした日から5年を経過したとき
破産手続開始決定を受けて復権を得ない者	復権を得たとき
精神の機能の障害により、宅地建物取引業を適正に営むに当たって必要な認知、判断及び意思疎通を適正に行うことができない場合	必要な認知、判断、意思疎通を適正に行うことができる状態に回復したとき
宅地建物取引業に関し不正、不誠実な行為をするおそれが明らかである場合	不正や不誠実な行為をするおそれがなくなったとき
事務所に設置すべき専任の宅地建物取引士の数を充足していない場合	法定の人数の専任の宅地建物取引士を設置したとき

特に「罰金刑」については軽く見られがちですが、注意が必要です。（ 軽微な交通法違反による反則金や罰金刑であれば、宅建業免許の欠格事由には該当しませんので大丈夫です。）

禁錮（きんこ）以上の刑に処された場合は、罪の種類（交通事故や脱税など）を問わず、執行猶予がついていても、猶予期間中は免許を受けられません。

「黙っていればバレないのでは？」と思うかもしれませんが、ごまかすことはできません。

そのために、宅建業の申請時には、欠格事由に該当していないことを証明するため、代表者だけでなく、取締役や監査役、相談役・顧問の「全員分」について、本籍地の市区町村等で発行される公的な『身分証明書』と、法務局で発行される『登記されていないことの証明書』の原本（発行から3ヶ月以内）を提出することが義務付けられています

宅建業申請の前には、改めて現在の役員（取締役・監査役・顧問など全員）の中に過去5年以内に暴力行為等で罰金刑を受けた人や、自己破産して復権していない人がいないか、社内で必ず事前確認をしてください。

1人でも該当するとレイアウト工事や定款変更まで終わらせていても申請が却下されてしまいますので、十分ご注意ください。

初期費用の目安

費用の項目	法務局へ直接供託する場合	保証協会に加入する場合	内容および注意点
免許申請手数料	紙申請：33,000円 または 電子申請：26,500円	紙申請：33,000円 または 電子申請：26,500円	千葉県へ納める法定費用
営業保証金 又は保証協会加入費用	1,000万円	約130万円〜160万円程度 （分担金60万円＋入会金等）	・保証協会に加入しない場合は、本店につき1,000万円の営業保証金の供託が必要 ・保証協会に加入する場合は供託が免除され、代わりに弁済業務保証金分担金（本店60万円）と協会への入会金等が必要
定款の変更登記費用	30,000円	30,000円	建設業者が定款の事業目的に「宅地建物取引業」を追加変更する際に国へ納める税金
司法書士報酬	30,000円〜50,000円程度	30,000円〜50,000円程度	定款変更の登記手続きを司法書士に依頼する場合
行政書士報酬	100,000円〜150,000円程度	100,000円〜150,000円程度	宅建業免許の煩雑な申請手続きや、保証協会への加入手続きを行政書士に依頼する場合
トータル金額の目安	約1,019万円〜1,026万円程度	約149万円〜186万円程度

宅建業の開業において最も大きなウエイトを占めるのが、供託金や保証協会への加入費用です。

顧客との取引トラブルに備えて必ず担保を預けなければなりません。

2つのルートがありますが、初期費用を抑えるために多くの業者が保証協会への加入を選択します。

保証協会（公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会千葉本部、または公益社団法人不動産保証協会千葉県本部など）に加入する場合、法務局への供託が免除されます。

その代わり、弁済業務保証金分担金として本店につき60万円を納付します。

ただし、これに加えて保証協会への「入会金」や「年会費」などが別途必要となるため、トータルで130万円〜160万円程度がかかるのが通常です。

また、定款の変更登記費用として登録免許税（国に納める税金）の30,000円とその登記をしてもらう司法書士への報酬もあります。

加えて、免許申請においての書類申請なども行政書士に依頼する場合は、その報酬もかかってきます。

他にも、180cm以上のパーテーション等の間仕切り設置費用であったり、宅建業専用の電話回線、パソコン、コピー機などの導入費用、「業者票」や「報酬額表」のパネル作成費用などもあります。

免許申請をスムーズに進め、気持ちよく不動産業のスタートを切れるよう、ぜひこれら必要となる物理的な初期費用も含めて、あらかじめトータルでの予算を組んでおくことをおすすめします。

まとめ

建設業者様が宅建業免許を追加取得することは、「仲介手数料というこれまで他社に流れていた利益を自社に取り込む」「売上の波を穏やかにして経営を安定させる」という、2つの大きな可能性がある成長戦略です。

一方で、この記事でご説明してきた通り、

など、一つでも見落とすと申請が却下・やり直しになる落とし穴が随所に潜んでいます。

これらの手続きは、慣れていない方にとって決して簡単ではありません。

書類の種類や提出順序、窓口ごとのルールを正確に把握したうえで進める必要があり、本業の合間に対応するには相当な時間と労力がかかります。

新規事業のスタートという大切な時期だからこそ、許認可申請は不動産実務に精通した行政書士へぜひ、ご相談ください。

手続きを安心して任せていただくことで、社長は物件の仕入れや資金繰り、チームづくりといった本業に集中できる環境が整います。

７月にオープン予定の当事務所では、事前の無料相談も随時受け付けておりますので、その際はぜひお気軽にお問い合わせください。