「法人成りしても、今の宅建業免許はそのまま使える」
そう思っていませんか？
実は、宅建業の免許は個人から法人へ引き継ぐことができません。
法人成りの際は、個人の免許を一度「廃業」し、法人として「新規」に免許を取得し直す必要があります。
この手続きの順番やスケジュールをひとつ間違えるだけで、営業が2ヶ月以上できなくなるリスクもあります。
本記事では、なぜ免許を引き継げないのかという基本の仕組みから、営業の空白期間を最小限に抑えるための正しい手続きの進め方、注意すべきポイントまで分かりやすく解説します。
そもそも、なぜ個人の宅建業免許は法人に引き継げないのか
宅建業には、法人成り（個人事業主から法人への移行）などによる「免許の承継制度」自体が存在しません。
宅建業の免許は「一身専属（いっしんせんぞく）」の性質を持つ資格です。
「一身専属」とは、行政が「その人（またはその法人）」の経歴や信用などを審査した上で、「その特定の主体自身」に特別に与える性質を指します。
法律上、個人と法人は全く別の存在（別人格）として扱われます。
そのため、ある特定の個人に一身専属している免許を、別の人格である法人にそのまま譲渡したり引き継いだりすることはできないのです。。
こういった理由から、宅建業には承継制度がないため、法人成り専用の手続きや案内資料もなく、個人として一度免許を「廃業」し、法人として新たに「新規申請」を行うという一般的な手続きを踏まざるを得ません。（宅地建物取引業法第11条・第5条や第31条の3に基づく新規の基準審査が必要となります ）
そのため、法人として新たに「欠格事由の確認」「専任宅建士・事務所の設置要件確認」「代表者・役員など全員分の証明書類の再提出」など、改めて審査を受ける必要があります。
免許を引き継げると勘違いしやすいポイント
法人成り（個人から法人への移行）の際は「個人の廃業＋法人の新規申請」となるため免許番号そのものを引き継ぐことはできません。
しかし、実態としては「事業の中身（実績・人・名前）」はそのまま法人へ移行して活用できるため、「免許もそのまま引き継げる」と勘違いされやすくなっています。
「屋号」「実績」「専任宅建士」は個人のまま使い回せるが、免許番号は別
1. 「実績」は新規申請書（経歴書）に引き継いで記載できる
千葉県の宅建業免許の新規申請のルールでは、法人の新規申請であっても、個人の廃業に伴う設立である場合は、申請書類（経歴書）に「従前の実績」を記入することが認められています。
具体的には、個人での免許取得年月日や「廃業」といった失効理由とともに、カッコ書きで「従前の（個人の）免許番号」を記載して申請することができます。
つまり、形式上は新規申請であっても、過去の個人の取引実績は法人でもしっかりと引き継いでアピールできる仕組みになっています。
2. 「専任宅建士」もそのまま兼任・移行できる
個人事業主本人が専任の宅地建物取引士を務めていた場合、法人成りして代表取締役などの役員になった後も、事務所に常勤するなどの要件を満たせば、引き続きその法人の「専任の宅地建物取引士」として兼任し、活動することが可能です。
3. 「屋号」も法人名（商号）としてそのまま使える
個人事業主時代に親しまれた「屋号」をそのまま法人の「商号（株式会社〇〇など）」として登記し、継続して使い続けることが可能です（※登記手続き自体は宅建業法外の会社法等の規定によります）
4. 「免許番号」だけはリセットされる
上記のように、名前（屋号）も、実績も、働いている人（専任宅建士）も変わらないため、「免許もそのまま引き継がれる」と錯覚しやすいですが、これまでの解説の通り、宅建業法上は「全く別の主体への新規申請」として扱われます。
そのため、個人時代の免許番号を引き継ぐことはできず、法人の免許としては新しい番号が付与され、更新回数を示すカッコ内の数字も「(1)」から再スタートすることになります。
このように、「事業の実態(名前、実績、資格者)」は法人へそのまま持ち越せるものの、「行政から付与される免許番号」だけは新しく取得し直さなければなりません。
ここが、非常に勘違いしやすいポイントです。
「法人成り」と「事業承継」の違い
「法人成り」と「事業承継（相続や事業譲渡）」は、どちらも事業の移行に関わる言葉ですが、「誰に引き継ぐか」と「いつ引き継ぐか」という点で大きく異なります。
1.言葉の定義と違い
- 主体：個人（自分） ⇒ 法人（自分が代表を務める新会社）
- タイミング： 生前
- 内容:：個人事業主が新たに株式会社などの「法人」を設立し、自分の事業をそのまま新しい法人に移すこと。経営している「人」は変わらず、組織の「器（形態）」が個人から法人に変わるだけのものを指す。
事業承継（事業譲渡・相続など） 事業承継とは、事業を「自分以外の誰か（後継者や他社）」に引き継ぐことを指す広い言葉です。主に以下の2つが含まれます。
- 主体: 自分 ⇒ 他人・他社（子供などの後継者を含む）
- タイミング: 生前
- 内容: 生きている間に、事業を自分の子供（代替わり）や、全く別の会社に売却・譲渡すること。経営の主体が完全に別の人や会社に入れ替わる。
- 主体: 亡くなった自分（被相続人） ⇒ 遺族（相続人）
- タイミング: 死後
- 内容: 個人事業主が死亡したことにより、残された配偶者や子供などが事業の財産を引き継ぐこと。
2.宅建業免許における共通の注意点
このように、それぞれ法的な意味合いや状況は異なりますが、宅建業法においては、どれも「免許をそのまま引き継ぐことはできない」という点で共通しています。
前述の通り、宅建業免許は特定の主体に与えられる「一身専属」の資格です。
そのため、「法人成り」で自分の会社にする場合でも、「事業譲渡」で子供に事業を譲る場合でも、「相続」で遺族が引き継ぐ場合でも、主体（人格）が変わる以上、古い免許番号を引き継ぐことはできません。
いずれの場合においても、行政手続き上は、元の免許について「廃業等届出書」を提出し（死亡の場合は相続人が、廃業の場合は代表者が提出）、事業を引き継ぐ新しい主体が「新規」で免許申請をやり直す必要があります。
個人→法人手続きの全体像【廃業届と新規申請の正しい順番】
個人事業主から法人へ移行（法人成り）する場合の手続きは、
- 1.法人設立（登記）
- 2 .個人事業の廃業届出（都道府県知事へ）
- 3.法人としての新規免許申請
上記３つのステップで構成されます。宅建業においては「手続きを行う順番」も非常に重要です。
また、自治体によって「特例措置」が受けられるかどうかによっても、この手続きの順番は変わってきます。
「特例措置」が受けられない場合
1.法人設立（登記）
法人の新規免許申請を行うためには、大前提として「法人」が法的に存在していることを証明する「履歴事項全部証明書（登記簿）」などの書類の提出が求められます。
そのため、一番最初に会社の設立登記を完了させる必要があります。
2 .個人事業の廃業届出（都道府県知事へ）
宅建業を廃止する場合、事由が発生してから30日以内に「廃業等届出書」を提出する必要があります。
この際、「廃業日は届出をした日」として扱われ、届出をした時点で個人の免許は法的に効力を失います。
同一人物が「個人の専任宅建士」と「法人の専任宅建士」を同時に兼任することはできないため、法人の免許を取得するためには、必ず個人の免許を廃業（または専任宅建士を退任）させる必要があります。
3.法人としての新規免許申請
法人の登記が完了し、個人の廃業手続きを整えた上で、全く新しい主体として法人の新規申請を行います。
申請時の「経歴書」には、個人の時の実績とともに、「廃業」という免許失効理由や、カッコ書きで従前の個人の免許番号を記載して提出します。
「特例措置」が受けらえる場合
大阪府など一部の都道府県では、「法人成りのために設立された法人であること（設立後6ヶ月以内）」など、一定の条件を満たす場合に限り、個人免許を維持したまま法人としての新規申請を受け付ける取り扱いがされています。
そういった場合には、
- 1.法人設立（登記）
- 2.法人としての新規免許申請
- 3 .個人事業の廃業届出（都道府県知事へ）
手続きは上記の順番となり、廃業届は法人免許取得後、直ちに提出することとなっています。
この特例の適用要件・呼称・運用の詳細は都道府県ごとに定められているため、ご自身の事務所がある自治体の県土整備部 建設・不動産業課に個別の運用(様式・添付書類・誓約書の要否など)を確認してください。
手続きの順番を間違えると、営業できない「空白期間」が長くなる理由
これまで解説してきたように、宅建業の個人→法人手続きおいては「どの順番で手続きを進めるか」が非常に重要です。
一般的には、「廃業届を出してから法人設立して、新規申請するんじゃないの？」と思われる方も多いかと思います。
しかし、廃業→法人設立→新規申請という順番で手続きしてしまうと、宅建業の営業が全くできない「空白期間」が非常に長くなってしまいます。
千葉県の場合、法人の新規申請を行ってから実際に免許が下りるまでには、約60日かかります。
もし、一番最初に個人の廃業届を提出してしまうと、その日から個人の免許は効力を失います。そこから法人を設立し、さらに新規申請の審査(約60日)を待つ間、2ヶ月以上も宅建業の営業が一切できなくなってしまうのです。
このような空白期間を極力短くするために、「先に法人を設立して新規申請の書類を準備し、個人の廃業届の提出と、法人の新規申請を行う」のが基本的な手続きの順番になります。
ただし、この順番であっても、廃業届を提出してから法人の新規免許が下りるまでの約60日間は、宅建業の営業が一切できない状態になる点は変わりません。
法人設立にかかる期間の分だけ空白期間を短縮できる、というのが正確なところです。
空白期間を作らないための「特例」の活用
先ほども解説した通り、一定の条件を満たす場合に限り、法人の新規免許が下りるまでの間、個人の免許を維持したまま営業を続けられるという制度です。
一般的な条件としては、次のようなものが挙げられます。
- 法人成りのために設立された法人であること(設立後6か月以内)
- 個人免許の名義人と法人の代表者が同一人であること
- 個人免許の専任の宅地建物取引士と、法人の専任の宅地建物取引士が同一人であること
- 事務所の所在地が個人・法人で同一であること
この特例を利用すれば、法人の新規免許が下りるまでの間、個人の免許を維持したまま営業を続けることが可能です。
つまり、空白期間を作ることなく、スムーズに法人へ移行することが可能になります。
せっかく育ててきた顧客との関係や、日々の営業活動を止めずに済むという点で、法人成りを検討されている方にはぜひ活用していただきたい制度です。
ただし、この特例が使えるかどうかは条件を満たしているかの確認だけでなく、都道府県ごとの運用にもよります。
「うちの場合は特例が使えるのか」「必要書類に不備がないか」といった点は、事前に専門家へ相談しながら進めることで、余計な空白期間を作らずに済みます。
法人成りをお考えの方は、早めに一度「さえぐさ行政書士事務所」にご相談ください。
法人としての新規申請でも必要な【専任宅建士・事務所要件】
法人として宅建業免許を新規に取得する場合も、個人事業主のときと同様に「専任の宅地建物取引士を設置すること」「事務所としての実体を備えること」という2つの要件を満たす必要があります。
法人化によって免除される要件ではないため、事前にしっかりと押さえておきましょう。
法人成り後も専任宅建士の設置要件は必須
個人から法人に変わって全く新しい主体としての新規申請となるため、宅建業を営むための「人」の要件も改めて審査されます。
5名に1人以上の割合で設置義務
宅建業法では、事務所等において業務に従事する人数の「5分の1以上」の割合で、成年者である「専任の宅地建物取引士」を設置しなければならないと定められています。
法人の新規申請時にも「専任の宅地建物取引士設置証明書」を提出し、この法定人数を満たしていることを証明する必要があります。
代表者（役員）と専任宅建士の兼任について
また、個人事業主時代に社長自身が専任宅建士だった場合、法人成り後に代表取締役などの役員に就任しても、引き続きその事務所に常勤して主に宅建業務を行っていれば、法人の専任宅建士としてそのまま認められます（役員との兼任が可能です)。
※千葉県への申請では、役員と専任宅建士を兼任する場合、役員の略歴書を提出すれば、専任宅建士用の略歴書は省略できます。
事務所の使用権限（登記住所と実際の事務所の整合性）
法人として宅建業の免許を受けるには、業務を継続的に行える物理的な「事務所」の実態と、その場所を使用する正当な権限があることが厳格に求められます。
登記住所と実際の事務所が異なる場合の対応
法人の登記簿上の「本店所在地」と、実際に宅建業を営む「事実上の事務所」の所在地が異なるケースがあります。
千葉県の申請ルールでは、この場合「事実上の所在地を記載してください」とされており、登記上の住所ではなく、机や電話などが実際に配置された実体のある事務所の所在地を正確に申告しなければなりません。
その実態を証明するため、事務所の平面図や詳細な写真の提出も求められます。
使用権限の厳格な証明（自社所有か賃貸か）
事務所を適法に使用できることを示すため、「事務所を使用する権原に関する書面」の提出が必要です。
事務所が賃貸物件である場合は、契約相手（貸主）を記載しますが、もし、「契約相手」と「実際の物件所有者」が異なる場合（いわゆる転貸借契約・また貸しの場合）は、大元の所有者が宅建業の事務所としての使用を承諾していることを証明する書類（転貸承諾書など）も併せて提出しなければならないなど、権利関係の整合性が厳しく確認されます。
このように、法人としての新規申請となる以上、「法律が定める数の資格者が正しく配置されているか」「実体を伴う適法な事務所が存在するか」が、法人として改めて証明・審査されることになります。
行政書士に依頼するメリット
ご自身で申請手続きを行うことも制度上は可能です。
しかし、実務では、次のような点でつまずく方が少なくありません。
- タイトなスケジュール管理が必須
- 順序を誤ると営業停止のリスク
- 書類不備は審査の長期化に直結
- 3つの手続きを同時並行でコントロールする必要
行政書士に依頼することで、これらの手続きとスケジュールを俯瞰的に管理し、営業の空白期間を最小限に抑えることが可能です。
法人成りに伴う複雑な手続きとスケジュール管理でお困りの際は、ぜひ「さえぐさ行政書士事務所」にご相談ください。
営業の空白期間を作らないための最適なスケジュールを設計し、申請から免許取得まで責任を持ってサポートいたします。
よくある質問（FAQ）
- 廃業届を先に出したら営業できない期間ができますか？
-
はい。廃業届を提出した時点で、その届出により個人の免許は効力を失います。
千葉県の場合、新規の免許申請から免許が下りるまでに約60日（土日、祝祭日含む）かかります。したがって、先に廃業届を出してしまうと、その日から新規の法人免許が下りるまでの最低でも約60日間は無免許状態となり、営業できない空白期間が生じてしまいます。 - 法人成り後、宅建士証の書き換えは必要ですか？
-
宅建士証の「書き換え」は不要ですが、資格登録簿の「変更の登録（従事先変更）」は必要です。
法人成りにより、宅建士の従事する業者が「個人事業主」から「新たに設立した法人」に変わります。従事する業者の商号や免許証番号は「宅建士資格登録簿」の登録事項であるため、遅滞なく「変更の登録」を申請する必要があります。 しかし、お手持ちの「宅地建物取引士証」の券面には、氏名、住所、生年月日、登録番号などは記載されていますが、従事先の業者は記載されていません。そのため、引越し等で住所や氏名が変わらない限り、宅建士証自体の書換え交付申請を行う必要はありません。 - 保証協会の加入手続きはどうなりますか？
-
法人として改めて「新規加入」の手続きと費用（入会金や分担金）が必要です。
個人と法人は全く別の主体として扱われるため、保証協会の会員資格や納付済みの分担金を、個人から法人へそのまま引き継ぐことはできません。 法人の新規免許の通知を受けた後、業務を開始する前までに、法人として改めて保証協会への加入手続き（本店の場合は弁済業務保証金分担金60万円や入会金等の支払い）を行い、加入済みの届出をする必要があります。なお、個人時代に加入していた保証協会については、個人の廃業に伴い退会手続きと分担金の返還手続きを行うことになります。
宅建業の法人成り 個人免許は引き継げない？営業を止めないための廃業・新規申請の進め方 まとめ
ここまで解説してきた内容を、改めて整理します。
- 宅建業免許には「承継制度」はなく、個人と法人は別人格として扱われる(一身専属の資格)
- 「屋号」「実績」「専任宅建士」は引き継げるが、「免許番号」だけは新規取得となる
- 法人成りは「個人の廃業」＋「法人の新規申請」という2つの手続きが必要
- 手続きの順番を誤ると、「空白期間」が2ヶ月以上に及ぶこともある
- 基本の順序は「法人設立 → 個人の廃業届 → 法人の新規申請」
- 自治体によっては、個人免許を維持したまま移行できる「特例措置」がある。
その際は「法人設立 → 法人の新規申請→個人の廃業届 」
- 廃業届・法人設立・新規申請のタイミングを日単位で管理する必要がある
- 書類不備や対応の遅れは、審査の長期化や免許拒否につながるおそれがある
法人成りは、単なる名義変更ではなく、事業の存続に関わる重要な手続きです。
手続きの順番やスケジュールをひとつ間違えるだけで、長期間にわたり営業ができなくなるリスクもあります。
法人成りをお考えの方は、ぜひ早めに「さえぐさ行政書士事務所」にご相談ください。
営業の空白期間を作らない最適なスケジュールをご提案し、廃業届の提出から法人の新規申請、免許取得まで、責任を持ってサポートいたします。
開業まで今しばらくお待ちください。9月開業予定です。
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